怎么做物业管理成本预算？全面解析成本预算要点

物业管理成本预算主要包括以下项目：

• 人员费用：这是比较大的一部分开支，包含物业管理人员、保安、保洁、维修人员等的工资、奖金、福利以及培训费用等。例如，保安人员的24小时轮班工资，保洁人员按照清洁面积计算的报酬等。
• 设备设施维护费：小区里的电梯、门禁系统、水电设备等都需要定期维护保养。比如电梯每年的年检费用、日常的零部件更换费用等。
• 能耗费用：像公共区域的水电费，路灯、楼道灯等照明用电，二次供水的水泵用电等都是能耗支出。
• 清洁绿化费用：购买清洁用品、绿植养护、垃圾清运等费用。例如购置扫帚、垃圾桶，给小区花园里的花草浇水施肥等的花费。
• 办公费用：物业办公室的办公用品、电脑、打印机等设备的购置与维修，文件资料印刷等费用。
• 保险费用：为了防范意外风险，如公众责任险等保险的费用。

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要准确估算物业管理中的人力成本，可以按以下步骤进行：

1. 岗位分析：明确每个岗位的职责和工作任务。以保安为例，确定需要负责的区域范围、巡逻频率等。如果是一个封闭式小区，有多个出入口和较大的公共区域，那保安数量就需要相应增加。
2. 工作量评估：根据岗位分析结果，评估完成各项工作任务所需的时间。比如保洁员，按照清洁面积、清洁难度（如楼道卫生和大厅卫生的清洁难度不同）来估算每天的工作量。
3. 人员配置：结合工作量评估，确定每个岗位所需的人员数量。考虑到员工的休息、轮班等因素，合理安排人员。例如，保安通常需要三班倒，那就得根据总工时需求确定每班的人数。
4. 成本核算：根据当地同行业的工资水平、福利待遇等因素，计算出每个岗位人员的成本，再汇总得到人力总成本。要注意考虑法定节假日加班工资、社保等额外费用。

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在做物业管理成本预算时考虑设备更新成本可以这样做：

• 设备清查：首先对小区内所有的设备设施进行清查，列出清单，包括设备的名称、型号、安装时间、使用寿命等信息。例如，电梯一般使用寿命15 - 20年，空调设备10 - 15年等。
• 剩余寿命评估：根据设备已使用年限和正常使用寿命，评估设备剩余的使用寿命。对于接近或超过使用寿命的设备，要重点关注其更新成本。
• 市场调研：了解当前市场上同类设备的价格范围、价格波动趋势等。因为设备价格会受到技术发展、原材料价格等因素影响，比如新型节能电梯可能比旧型号价格略高，但长期运行成本更低。
• 资金储备规划：根据设备更新的预估时间和成本，制定资金储备计划。可以采用逐年提取设备更新准备金的方式，将这部分成本分摊到每年的预算中。

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