物业管理费绩效目标指标：如何科学合理设定并考核？

物业管理费绩效目标指标有以下几类：
1. **服务质量方面**：
- 保洁达标率：衡量小区公共区域清洁程度，例如楼道、电梯、园区道路等是否按照规定的清洁频率和标准打扫干净。如果经常有垃圾堆积，那这个指标就低。
- 安保巡逻到位率：保安是否按照规定的路线和时间进行巡逻，这关系到小区的安全防范。比如有的小区会规定保安每小时巡逻一次，并且有巡逻记录可查。
- 设施设备维护及时率：小区的电梯、路灯、门禁系统等设备出现故障时，物业能否及时维修。这直接影响居民的生活便利性。
2. **成本控制方面**：
- 物业管理费用预算执行率：实际发生的物业管理费用与预算相比，是否控制在合理范围内。如果预算超支太多，可能说明物业管理公司成本管理不善。
- 能耗节约率：如水电费等能耗支出，物业是否采取措施进行节能管理，降低小区整体能耗。
3. **业主满意度方面**：
- 业主满意度调查得分：通过定期的业主满意度调查来衡量，包括对物业服务各个方面的评价。高满意度说明物业管理费花得比较值。
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制定物业管理费绩效目标指标可以按以下步骤进行：
1. **明确服务范围和标准**：
- 确定物业管理涵盖的内容，例如清洁、安保、绿化、设施维护等。比如对于清洁服务，要明确不同区域（公共楼道每天清扫一次、电梯轿厢每天擦拭两次等）的清洁标准。
- 根据当地同类型物业的平均水平和小区自身定位来确定这些标准的高低。如果是高档小区，那服务标准自然要高于普通小区。
2. **识别关键成功因素**：
- 从业主需求角度出发，哪些因素对业主满意度影响最大。例如在一个老年人居多的小区，设施维护（特别是无障碍通道、休闲设施等）和安全保障可能是关键因素。
- 考虑物业管理公司自身的资源和能力，哪些方面是能够重点投入并做出成绩的。
3. **设定量化指标**：
- 对于服务质量，可以设定具体的量化指标，如前面提到的保洁达标率、安保巡逻到位率等。这些指标要有明确的计算方法和数据来源。
- 对于成本控制，设定费用预算执行率、能耗节约率等量化指标，并确定合理的目标值。
4. **定期回顾和调整**：
- 市场环境、业主需求和物业自身情况都会发生变化，所以要定期（如每年或每半年）回顾绩效目标指标的合理性，根据实际情况进行调整。
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物业管理费绩效目标指标未达标会产生多方面的影响：
1. **业主方面**：
- **满意度下降**：如果保洁不达标，小区环境脏乱差，或者安保巡逻不到位让业主感觉不安全，业主对物业的满意度会直线下降。这可能导致业主不愿意按时缴纳物业费，增加物业管理费收缴的难度。
- **生活质量受影响**：设施设备维护不及时，像电梯故障频发，会严重影响业主的日常生活出行，尤其是高层住户。
2. **物业管理公司方面**：
- **口碑受损**：在行业内口碑变差，影响后续项目的承接。其他小区在选择物业管理公司时，会参考该公司的业绩和口碑，如果绩效指标经常不达标，很难获得新的业务机会。
- **经济损失**：一方面，由于业主满意度低，物业费收缴率低，直接减少收入；另一方面，如果因为服务质量差被投诉，可能面临罚款等经济处罚。
3. **小区发展方面**：
- **房屋价值可能受影响**：长期的物业管理不善，小区整体环境和品质下降，会影响小区房屋在二手房市场的价格。
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提高物业管理费绩效目标指标可以从以下几个方面着手：
1. **人员管理方面**：
- **培训提升员工素质**：针对不同岗位（保洁、安保、维修等）的员工开展专业培训，提高他们的业务技能和服务意识。例如保洁人员学习更高效的清洁技巧，安保人员进行应急处理培训等。
- **建立激励机制**：对表现优秀的员工给予奖励，如奖金、荣誉称号等，激发员工的工作积极性。例如设立月度“最佳保洁员”“最负责保安”等奖项。
2. **流程优化方面**：
- **优化工作流程**：重新梳理物业管理的各项工作流程，去除繁琐、不必要的环节，提高工作效率。比如报修流程，简化业主报修手续，同时确保物业维修部门能快速响应。
- **引入信息化管理系统**：利用物业管理软件，实现信息共享和自动化办公。例如业主可以通过手机APP随时提交报修、投诉等需求，物业管理人员也能及时查看和处理。
3. **资源整合方面**：
- **合理调配资源**：根据小区的实际需求和重点区域，合理安排人员和物资。比如在人员安排上，高峰时段（如上下班、节假日）增加安保力量。
- **与供应商合作优化成本**：对于物业管理所需的物资（如清洁用品、设备配件等），与优质供应商建立长期合作关系，争取更优惠的采购价格，降低成本。
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