物业管理合同属什么合同？详解法律属性与分类标准

物业管理合同在法律上属于混合型合同，兼具委托合同和服务合同的双重属性。可以通过以下维度分析：

1. 委托性质：业主通过合同授权物业公司管理公共事务（如设施维护），符合《民法典》对委托合同的定义。
2. 服务属性：物业需提供安保、清洁等具体服务内容，属于有偿服务合同范畴。

采用SWOT分析其特殊性：

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必须重点关注的5大核心条款：

1. 费用调整机制：应明确CPI指数联动公式，禁止单方面调价
2. 服务量化标准：保洁频次、响应时间等需具体量化
3. 公共收益分配：广告位/场地租赁收益分成比例
4. 违约责任矩阵：制定服务未达标的阶梯式赔偿方案
5. 合同终止条件：设置双过半业主表决等退出机制

通过象限分析法判断条款风险等级：
高危区（需律师审核）：涉及费用与产权归属条款
中危区（需第三方见证）：服务质量验收标准
低危区（可模板化）：基础服务内容描述
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维权四步法：

1. 合同对照：核查合同附件《设施维护清单》是否包含电梯
2. 证据固化：通过物管平台留存报修记录、现场照片等证据链
3. 履约催告：发送加盖业委会公章的书面整改通知书
4. 救济措施：根据合同约定从物业费中扣除应急维修费用

辩证看待违约责任：
• 物业主张：可能援引「不可抗力」或「第三方责任」条款
• 业主应对：需证明物业存在过错归责（如未定期保养）
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