物业管理合同怎么审查？全方位解析指南

以下是物业管理合同审查的重点：

• 服务范围与标准：明确物业服务包括哪些项目，如安保、保洁、绿化、设施维护等，并且对每个服务项目的标准要有详细规定，例如安保要达到多少巡逻频次，保洁清洁到什么程度等。
• 费用条款：查看物业费的收取标准、计算方式（按面积还是其他）、缴费周期，以及是否有额外费用（如公共区域能耗费等），还要关注费用调整的条件和程序。
• 物业企业的权利与义务：确定物业有权做什么，比如对小区公共区域的管理权限，同时也要明确其应尽的义务，像及时维修共用设施设备等。
• 业主的权利与义务：了解业主享有哪些服务权益，以及需要履行的诸如按时缴费、遵守小区管理规定等义务。
• 合同期限与终止条款：明确合同的起止时间，以及在何种情况下双方可以提前终止合同，比如一方严重违约等。
• 违约责任：清楚双方如果违反合同约定应承担什么样的责任，这样可以保障合同的顺利履行。

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审查物业管理合同中的费用条款可以按以下步骤进行：

1. 明确物业费构成：查看是否详细列出了物业费涵盖的服务内容，如基础服务、增值服务等，避免模糊不清的收费项目。
2. 收费标准核实：对比周边类似小区的收费水平，确保本小区的收费合理。同时要注意收费标准是否根据房屋面积、楼层等因素有不同的计算方式。
3. 额外费用说明：对于可能存在的公共区域能耗费、电梯维保费等额外费用，要查看其收取依据、计算方式和分摊原则。
4. 费用调整机制：确认物业费调整的条件，是按照市场物价指数还是其他约定的方式，并且要查看调整时是否需要经过业主同意的程序。
5. 缴费周期与优惠政策：了解是按月、季度还是年度缴费，是否有提前缴费的优惠政策等。

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在审查物业管理合同中物业企业义务时需注意以下要点：

• 设施设备维护：要查看是否明确规定物业负责小区内共用设施设备（如电梯、水电设备等）的日常维护、保养和定期检修，并且规定维修的响应时间，比如突发故障多久能到达现场处理。
• 环境管理义务：包括小区的保洁（垃圾清理频率、公共区域卫生保持等）、绿化养护（绿植修剪、补植等）等方面的具体要求。
• 安全管理责任：确定物业在小区安全防范方面的义务，如门禁管理、监控设备维护、巡逻安排等，还需明确出现安全事故时物业的责任界定。
• 信息公开义务：查看是否要求物业定期公开收支情况、维修基金使用情况等财务信息，以及小区管理相关的重要事项通知业主的义务。
• 服务质量监督：合同中应提及业主对物业服务质量进行监督的权利，以及物业对业主反馈问题的改进措施和时间限制等。

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审查物业管理合同中的业主权利条款可以从以下几个方面入手：

• 服务享受权：查看是否明确业主有权享受合同约定的各项物业服务，并且当服务未达标时业主有要求改善或补偿的权利。
• 决策参与权：例如在涉及物业费调整、公共设施改造等重大事项时，业主是否有参与决策（如投票权）的权利，以及决策的法定比例是多少。
• 财务知情权：明确业主有权查看物业管理公司的财务收支情况，尤其是与小区公共收益（如广告位出租收入等）相关的账目。
• 投诉建议权：合同中应规定业主有对物业服务不满意时提出投诉和建议的权利，并且物业有及时回应和处理的义务。
• 共用资源使用权：确定业主对小区共用资源（如停车位、绿地等）的使用规则和权利保障。

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